Будівельна галузь залишається однією з ключових для економіки, проте водночас вона є однією з найризикованіших. Саме тому придбання об’єктів нерухомості часто супроводжується значними юридичними та фінансовими викликами.
Для уникнення таких ризиків покупцям варто вживати заходів належної обачності — due diligence. Це комплексна правова перевірка, спрямована на виявлення обставин, які можуть призвести до втрати права власності, пред’явлення претензій з боку третіх осіб або неможливості набуття права власності внаслідок незаконності будівництва чи недобросовісності забудовника.
Що перевіряється під час due diligence?
Під час здійснення правової перевірки ми аналізуємо такі ключові аспекти:
1. Історія об’єкта нерухомості — законність формування земельної ділянки, дозволи на будівництво, підстави переходу права власності у попередніх власників.
2. Містобудівна відповідність — відповідність об’єкта вимогам містобудівної документації та будівельних норм.
3. Права третіх осіб і обтяження — наявність арештів, застав, іпотек, сервітутів чи інших обмежень.
4. Репутація продавця або забудовника — участь у судових спорах, кримінальних провадженнях, ознаки шахрайських схем.
5. Податкові ризики — зокрема, для об’єктів комерційної нерухомості аналізується податкове навантаження.
У процесі due diligence аналізуються правовстановлюючі документи, інформація з державних реєстрів, а також інші доступні джерела. Уся зібрана інформація аналізується з урахуванням вимог законодавства, чинного на момент виникнення потенційних порушень. На основі цього визначаються можливі юридичні ризики для покупця.
Цей підхід дозволяє запобігти судовим спорам, зазіханням третіх осіб на майно та іншим перешкодам у подальшому використанні об’єкта. А головне — зберегти кошти, нерви та час інвестора.
Реальні кейси:
У нашій практиці траплялися ситуації, яких можна було б уникнути, якби покупцем заздалегідь було проведено належний due diligence.
Зокрема, ми представляли інтереси нового власника кількох квартир, придбаних через прилюдні торги. Усі правовстановлюючі документи були чинними, і покупець став третім власником у ланцюжку переходу прав.
Однак згодом з’ясувалося, що в квартирах проживає первісний власник, за яким знову було зареєстровано право власності. Це стало можливим через ухвалу слідчого судді, якою було накладено арешт на майно із одночасним зупиненням рішень державного реєстратора — очевидно, з перевищенням повноважень.
Унаслідок вилучення записів з Реєстру речових прав, попередній власник повторно зареєстрував майно за собою, відкривши нові розділи в реєстрі, спираючись на застарілі документи. Наш клієнт був змушений роками відстоювати свої права у судах.
Корпоративний due diligence
Часто нерухомість набувається не напряму, а шляхом придбання корпоративних прав компанії, якій належить відповідне майно. У таких випадках due diligence охоплює не лише сам об’єкт нерухомості, а й:
– аналіз структури власності підприємства;
– перевірку наявності обтяжень частки у статутному капіталі (іпотека, арешт, застава тощо);
– перевірку корпоративних спорів, а також податкових наслідків операції.
Один із яскравих прикладів — супровід угоди з купівлі заводу з виробництва каучукових виробів. Підприємство набувалося шляхом придбання корпоративних прав.
Завдяки комплексному аналізу усіх напрямків діяльності — від активів до контрактних зобов’язань — нам вдалося виявити ризики, які стали підставою для зниження вартості об’єкта під час переговорів та уникнення юридичних проблем у майбутньому.
Адвокатське об’єднання «Globa&Globa» — це команда досвідчених юристів, які спеціалізуються на правовому супроводі угод з нерухомістю, корпоративному праві, захисті бізнесу та дотриманні законодавчих вимог. Ми надаємо повний спектр юридичних послуг — від правового аналізу до судового захисту, працюючи на результат, який забезпечує реальний захист активів наших клієнтів.
Звертайтесь — і ми допоможемо виявити ризики «до» того, як вони перетворяться на проблеми.
Катерина Пономаренко
Микола Коломієць
